Diagnosi energetica di un condominio: ecco gli step da seguire

Fare la diagnosi energetica di un condominio comporta una serie di interventi complessi, che possono essere anche abbastanza costosi, ma che in genere sono molto utili per progettare possibili interventi che finiscono per ripagare nel tempo i soldi spesi.

Ecco che cos’è esattamente la diagnosi energetica del condominio, come favorisce l’efficientamento energetico e quali sono i passi da seguire per questa operazione, in questa nostra guida con tutte le informazioni utili, gli approfondimenti e i migliori consigli.

Quando si parla di efficientamento energetico si intende un intervento (o meglio, una serie di interventi) che garantiscano una vera e propria riqualificazione energetica di un edificio, abbassando i consumi e migliorando la gestione dell’energia. Può essere fatta per tutti i tipi di immobile (case e villette, singoli appartamenti, stabili per aziende e imprese…), inclusi i condomini.

Gli interventi di efficientamento vengono svolti in ottemperanza alle normative sui consumi energetici emanate dall’Unione Europea e accolte in Italia con il decreto 102/2014, che ha stabilito alcuni obblighi per determinate categorie di edifici.

La normativa vigente ha posto degli obiettivi di riduzione dei consumi per molti tipi di edifici e attività. Del resto, è noto che in moltissimi immobili italiani, in particolare i condomini, vi sono moltissimi sprechi di energia, che in media raggiungono il 40-50% del totale impiegato, a discapito dell’ambiente e dei costi in bolletta degli inquilini.

Gli interventi di efficientamento energetico servono proprio a sanare questo genere di situazioni, venendo incontro a quanto stabilito dalle leggi italiane ed europee. Grazie a dei lavori di efficientamento mirati, è possibile tagliare i consumi in bolletta e diminuire le proprie emissioni inquinanti e gli sprechi di calore, oltre a garantire un miglior comfort nell’utilizzo dell’impianto di riscaldamento centralizzato.

Ma per creare un progetto di interventi di efficientamento, soprattutto se di grande entità, è indispensabile effettuare una diagnosi energetica preventiva, allo scopo di richiedere la relativa certificazione energetica da parte di un tecnico qualificato, strumento utile per conoscere le condizioni dell’edificio e sapere dove intervenire.

Ma che cos’è la certificazione energetica? Si tratta di un processo valutativo delle caratteristiche energetiche di un edificio o di una parte di esso, indipendentemente dalla sua tipologia e dal suo utilizzo (commerciale, residenziale ecc.).

La forma di certificazione energetica più diffusa e più comune è il cosiddetto APE, ovvero Attestato di Prestazione Energetica, rilasciato appunto al termine del processo di valutazione.

La certificazione APE parte da una raccolta di dati volta a valutare le caratteristiche dell’edificio in questione da tutti i punti di vista, in particolare strutturali ma anche geografici, catastali, climatici, realtivi agli impianti di riscaldamento e climatizzazione e così via, allo scopo di fare una stima dei consumi energetici (gas metano ed energia elettrica), dei relativi sprechi e delle possibilità di intervento per migliorare la situazione.

Al termine della procedura, l’immobile analizzato è situato in una delle dieci posizioni dell’IPE, o Indice di Prestazione Energetica. L’IPE prevede una scala che va dalla classe energetica G, la più bassa e meno performante, fino alle quattro classi A1, A2, A3 e A4, le migliori dal punto di vista qualitativo.

Una volta prodotto, l’APE ha una validità di 10 anni a partire dalla data di sottoscrizione. Deve essere aggiornato obbligatoriamente nel caso in cui sopravvengano lavori e interventi di ristrutturazione o riqualificazione che interessano almeno il 25% della superficie complessiva dell’edificio, modificandone così le caratteristiche principali dal punto di vista energetico.

La procedura per la diagnosi energetica di un condominio prevede una serie di passi da seguire, tutti necessari per poter ottenere, al termine, la certificazione, e procedere così ai lavori di efficientamento.

• Il primo step è quello di rivolgersi a un certificatore energetico, ossia a un tecnico qualificato e abilitato, che ha seguito la necessaria formazione ed è in possesso di tutte le qualifiche regionali e nazionali indispensabili per il proprio lavoro. Il certificatore è l’unica figura professionale che può effettuare la diagnosi energetica e rilasciare l’APE.
• In seguito, il certificatore effettua una analisi preventiva dei consumi. Ovvero, raccoglie tutti i documenti e i dati conosciuti sui consumi, e si procura le informazioni relative alla struttura del condominio, dai dati catastali all’eventuale recente svolgimento di lavori e restauri. Svolge anche un’indagine sul benessere percepito da chi abita nel condominio.
• A questo punto il certificatore è pronto per effettuare il sopralluogo dell’immobile, un passaggio indispensabile e previsto per legge. In loco, dovrà valutare la qualità degli impianti, dell’involucro esterno dell’edificio e della caldaia (a condensazione o tradizionale), eventualmente effettuando anche dei controlli negli appartamenti per valutare il funzionamento del riscaldamento e della produzione di acqua calda sanitaria, l’uso di soluzioni e sistemi per la contabilizzazione del consumo di gas a uso termico, il rendimento nella termoregolazione degli ambienti, la potenza dei contatori, la presenza di valvole termostatiche ecc.
• Segue una fase di elaborazione dei dati raccolti. Utilizzando le informazioni raccolte nelle indagini preliminari e in loco, il tecnico effettua il calcolo del fabbisogno energetico del condominio, e verifica la presenza e le possibili cause dei problemi del condominio, in particolare di quelli più nocivi per il raggiungimento di una buona efficienza energetica.
• I dati devono poi essere revisionati da un apposito sistema software, il quale fornirà poi i risultati e le classificazioni definitive, da riportare sull’APE secondo i requisiti.

Infine, l’esperto qualificatore riporta nell’APE anche un piano dei lavori suggeriti per la riqualificazione energetica, basandosi sulla propria esperienza ma anche sui risultati del programma di analisi dei dati. I suggerimenti riguardano i principali interventi che possono essere effettuati per migliorare, sul lungo periodo, l’efficienza degli impianti e la gestione dei consumi.

La diagnosi energetica del condominio è consigliata per conoscere le condizioni immobiliari, per esempio allo scopo di migliorarne la gestione energetica in previsione di una vendita o semplicemente di un abbassamento dei costi. Può essere richiesta dai proprietari come dagli amministratori.

Ma vi sono anche circostanze che rendono obbligatoria la certificazione energetica. In particolare nel mercato immobiliare:

• la redazione di un annuncio immobiliare, di vendita o di affitto. Nell’annuncio deve essere riportata la classe energetica, che può essere individuata solo grazie all’APE;
• una compravendita immobiliare o una trattativa di locazione (affitto), anche nel caso in cui non vi sia mediazione da parte di una agenzia immobiliare. Chi intende acquistare o affittare ha il diritto di visionare l’APE aggiornato;
• la donazione dell’immobile;
• una ristrutturazione di ampia portata.

Si ricorda che l’APE deve essere correttamente compilato e aggiornato, redatto meno di 10 anni prima ed eventualmente revisionato, sempre da un tecnico certificatore specializzato in servizi di edilizia. Rende indispensabile l’aggiornamento, tra le altre cose, un qualsiasi lavoro sul condominio che ne modifichi la situazione energetica, per esempio la modifica, l’installazione o la sostituzione di impianti, infissi, finestre e così via. Per chi non si occupa di aggiornare l’APE, oppure non la fa redigere in maniera corretta e completa, sono previste sanzioni variabili in funzione dell’illecito.

Il costo della diagnosi energetica di un condominio non può essere stabilito a priori: ci sono moltissime variabili da considerare, e ogni condominio fa storia a sé. Possono essere richiesti più sopralluoghi in funzione della dimensione dello stabile, della sua ubicazione o della complessità degli impianti; anche la presenza di un gran numero di appartamenti con caratteristiche molto diverse sul piano energetico porta ad allungare i tempi e a far crescere le spese conseguenti.

Mentre per una casa singola il costo si aggira tra i 500€ e i 1000€, sempre tenendo in conto tutte le possibili variabili, per i condomini si tende a calcolare un prezzo per ogni appartamento. Lo ripetiamo: le differenze possono anche essere considerevoli a seconda dei preventivi presentati e della qualità nella realizzazione della certificazione; possiamo però dire che, in media, si potrebbe pagare circa 100€ per appartamento. Vien da sé che, se gli appartamenti sono molti e tutti molto simili, il prezzo potrebbe anche calare.

Quello che è importante segnalare, in relazione al costo della diagnosi energetica e della certificazione APE, è che solo in questo modo diventa possibile dedicarsi all’efficientamento energetico, per migliorare le prestazioni dell’intero condominio.

Questo che cosa comporta? Comporta che, di fatto, il costo della diagnosi energetica si può ammortizzare anche in tempi relativamente brevi, a partire dalla possibilità di godere di sconti, detrazioni e incentivi fiscali, ma anche per altri benefici e opportunità.

Grazie al certificato APE, inoltre, il proprietario può conoscere le principali direttrici di intervento su cui concentrarsi per migliorare l’efficienza energetica generale dell’edificio, e in questo modo abbattere i consumi e i costi di gestione e manutenzione degli impianti, rendendo peraltro l’intero condominio più appetibile per eventuali compratori e affittuari grazie alla prospettiva di risparmio e di utilizzo sostenibile.