Quando si parla di certificazione energetica per condomini e appartamenti bisogna fare attenzione: in parte, vigono regole diverse che per la certificazione su case e aziende, e bisogna tenerne conto per non incorrere in problemi.

Vediamo in questa nostra guida che cos’è la certificazione energetica, in quali casi è obbligatoria (e in quali consigliata) per gli appartamenti singoli e i condomini, come si fa e quanto costa.

La certificazione energetica è un attestato che viene redatto dopo uno specifico processo di analisi, effettuato da dei professionisti, per valutare le caratteristiche energetiche di un edificio. È possibile richiederla in linea di massima per tutti i tipi di edifici, inclusi i condomini oppure i singoli appartamenti, in un quadro di riqualificazione energetica complessiva o semplicemente per l’obbligo di legge.

La certificazione energetica più diffusa, nonché quella obbligatoria per la maggior parte degli immobili, condomini inclusi, è l’APE, o Attestato di Prestazione Energetica, da non confondersi con la vecchia ACE (Attestato di Certificazione Energetica), oggi non più in vigore, oppure con l’AQUE (Attestato di qualificazione energetica), destinato solo ad alcuni edifici particolari.

Per ottenere l’APE gli edifici devono passare attraverso un complesso sistema valutativo che prenda in considerazione tutti gli aspetti che riguardano consumi, gestione dell’energia, impatto ambientale e così via, come posizione, zona climatica, isolamento termico, dati catastali, condizione degli impianti di riscaldamento, climatizzazione, produzione acqua calda sanitaria, eventuale presenza di fonti di energia alternativa come fotovoltaico o pompa di calore, ecc.

Al termine della diagnosi energetica, l’edificio viene certificato in base a una classe energetica di appartenenza nella scala IPE (Indice di Prestazione Energetica). Le classi sono 10 in tutto, da G (la meno performante) fino ad A1, A2, A3 e A4.

La normativa sull’APE si rifà al decreto 75/2013, che prevede l’obbligatorietà del servizio in determinate circostanze, conformemente alle direttive UE. La stessa legge stabilisce la validità legale dell’APE in 10 anni, e impone l’obbligo di aggiornamento dello stesso nel caso in cui si effettuino interventi di ristrutturazione o sostituzione degli impianti che provochino modifiche non trascurabili alla condizione energetica dello stabile.

La certificazione energetica si fa per conoscere lo stato energetico di un edificio, e in quanto tale è rivolta a tutti coloro che possano manifestare un interesse nello stesso: proprietario, affittuario, acquirente e così via.

In alcuni casi, è obbligatorio effettuare e mostrare l’APE, secondo i termini di legge di riferimento, e in particolare quando:

• si prepara una trattativa di affitto o locazione per un immobile o dei locali. L’obbligatorietà vale con o senza mediazione di un’agenzia immobiliare, ed è previsto che il proprietario dia copia dell’APE a quanti sono interessati all’affitto, assieme a tutti i documenti atti a far conoscere lo stato dell’immobile;
• si effettua una compravendita immobiliare, negli stessi termini precedenti;
• si redige un annuncio immobiliare, sia di vendita che di affitto, per tutti i tipi di immobili. L’annuncio deve includere la classe energetica;
• si effettua una donazione di un edificio o di alcuni locali;
• si richiede una ristrutturazione di una certa entità (almeno il 25% della superficie totale).

In tutte queste occasioni, il certificato dell’APE deve essere aggiornato, cioè essere entro la scadenza dei 10 anni, oppure essere stato rifatto ex novo a seguito di interventi che hanno causato modifiche nelle caratteristiche energetiche fondamentali (come la sostituzione degli impianti, della caldaia, degli infissi, del cappotto esterno ecc.).

Chi non presenta l’APE, o non la presenta completa, aggiornata e sottoscritta da un tecnico dotato delle opportune qualificazioni e abilitazioni, può essere soggetto a sanzioni pecuniarie dal valore variabile a seconda dell’entità della violazione.

L’APE condominiale deve sempre essere effettuata da un certificatore energetico, cui il responsabile deve rivolgersi. Si tratta di un tecnico qualificato, dotato di attestazioni della propria formazione professionale e iscritto all’albo secondo i requisiti della Regione di appartenenza. In generale, si tratta di un soggetto esperto nel settore dell’edilizia, che si dedica esclusivamente alla diagnosi energetica.

Il certificatore effettua appunto la diagnosi energetica dell’edificio, nelle sue diverse fasi. Innanzitutto deve preoccuparsi di raccogliere tutti i dati e le informazioni essenziali allo scopo di valutare la classe energetica: si tratta di documentazione come la visura catastale, la planimetria, il libretto degli impianti e così via. La valutazione, per i condomini di ogni tipologia, concerne anche le parti in comune.

In seguito, raccolto ogni documento, deve essere effettuato un sopralluogo. Durante il sopralluogo, il tecnico verifica la situazione struttura dell’edificio, la qualità di infissi, serramenti, pareti e soffitti, l’isolamento termico, la ventilazione ecc. Inoltre deve controllare lo stato degli impianti, l’avvenuta manutenzione e il rendimento.

Solo a questo punto può essere rilasciato il certificato APE, stilato utilizzando una elaborazione informatica dei dati, attraverso uno specifico sistema software in dotazione al certificatore.

Il proprietario deve naturalmente pagare il tecnico per il proprio lavoro; ma quanto costa l’APE? A questa domanda non si può dare una risposta precisa. Esistono fortissime variabilità, prima di tutto a livello territoriale nazionale: il prezzo di una certificazione energetica nel sud d’Italia, per esempio, può essere anche pari alla metà della medesima certificazione nel nord Italia; in più, anche in una stessa Regione si potrebbero riscontrare variazioni significative.

Ci sono anche molte variabili da considerare indipendentemente dal territorio: la posizione degli edifici, la dimensione, la complessità degli impianti e così via.

Si può abbozzare un prezzo in media per i condomini, che parte da circa 100€ per appartamento. Naturalmente, in caso gli appartamenti siano numerosi i tecnici possono chiedere un prezzo più basso; se sono molto diversi tra loro, invece, potrebbero richiedere una valutazione singola, che fa lievitare ulteriormente il costo per unità immobiliare.

L’importante è non risparmiare troppo sull’APE. Si tratta di uno strumento importantissimo, che se ben fatto può portare a scoprire quali sono gli interventi corretti da effettuare per pagare di meno e risparmiare di più nel tempo, oltre ad aumentare il valore immobiliare dello stabile. Inoltre, molto spesso, le certificazioni offerte a prezzi bassissimi non prevedono un sopralluogo, il che le rende illegali e inutili: possono costare molto di più in sanzioni di quanto non abbiano permesso al richiedente di risparmiare.

Per quanto riguarda la certificazione energetica per condomini e appartamenti, ci possono essere alcune differenze rispetto alle normative generali, ferma restando l’obbligatorietà in ciascun caso previsto (annunci immobiliari, compravendita ecc.).

Innanzitutto va detto che la certificazione del condominio vale per tutti i singoli appartamenti, ma solo nel caso in cui il condominio sia dotato di impianto di riscaldamento centralizzato. Gli appartamenti termoautonomi devono munirsi di apposito APE. Attenzione poi al caso in cui nel condominio siano presenti negozi, uffici o simili: se la categoria catastale è differente, anche l’APE deve essere separato.

Eventualmente, nel caso in cui non sia disponibile l’APE condominiale, può essere fatta una certificazione per singolo appartamento quando questo sia necessario (o semplicemente su decisione del proprietario).

Per il resto, valgono tutte le regole previste per l’APE in generale. Possono essere certificati tutti i tipi di condomini, di nuova costruzione o vecchi e non ristrutturati, in qualsiasi circostanza, purché ci si rivolga a un tecnico qualificato per l’analisi.

Per quanto riguarda il costo, come dicevamo, la variabilità tra le offerte sul mercato è altissima, e può essere inferiore o superiore, dipende da tutto quanto può modificare le tempistiche e le difficoltà del lavoro di audit energetico. In genere, le spese sono coperte dall’amministrazione, ma può anche darsi che siano i proprietari ad accollarsi, ciascuno in proporzione, i costi della certificazione.

Certamente però si può dire che l’APE è molto utile per i condomini, sia perché una sola certificazione può essere utilizzata da tutti i singoli proprietari di appartamenti ogni volta che vendono o danno in locazione (in modo veloce ed economico), sia perché l’APE può aiutare gli amministratori nel progetto e nella pianificazione di eventuali lavori migliorativi suggeriti dalla certificazione stessa.

Proprio per questo, senza dubbio è meglio richiedere un APE per tutto l’edificio, anziché fare affidamento sui singoli proprietari o far valutare uno per uno gli appartamenti. In questo modo si ha una ottimizzazione dei costi, sicuramente più bassi per la valutazione integrale, e si ha la possibilità di accedere a particolari sconti e agevolazioni.