Quando si affitta, si acquista o, al contrario, si vende un appartamento o un edificio, si ha a un certo punto a che fare con la certificazione APE, che attesta in una specifica scala di efficienza le caratteristiche energetiche di quell’edificio o unità immobiliare.

Ma quando si utilizza di preciso la certificazione APE? Chi la redige, e in quali casi è obbligatoria? Tra le nostre guide potete trovare qui una introduzione alla certificazione APE offriamo tutte le informazioni e le risposte a queste e ad altre domande.

La sigla A. P. E. si scioglie in Attestato di prestazione energetica: è quel documento che indica le caratteristiche energetiche e ambientali di un edificio qualsiasi, residenziale (abitazione singola, appartamento in condominio) o lavorativo (per un’azienda o una società di qualsiasi entità e tipologia).

Oltre che indicare il documento di certificazione finale, il termine APE indica anche lo strumento di controllo stesso, ossia una scala da G ad A4 (per un totale di 10 posizioni di classificazione), detta IPE (Indice di prestazione energetica) che indica le prestazioni energetiche di un edificio.

Le valutazioni necessarie alla redazione del certificato APE prendono in considerazione tutti gli aspetti che hanno a che fare con la gestione energetica, come l’isolamento termico dei locali, la posizione dell’edificio stesso e le sue caratteristiche termiche e igrometriche, il consumo energetico, la produzione di acqua calda, il riscaldamento e il raffrescamento degli spazi, la presenza e il tipo di impianti e altri accorgimenti che garantiscano un buon livello di efficienza energetica e un basso spreco all’interno dell’abitazione (o dell’immobile, in generale). Inoltre, il certificato deve contenere anche i dati catastali dell’immobile.

In determinati casi, previsti dalla legge, l’APE è obbligatorio, così come è sempre obbligatorio il sopralluogo dell’immobile specifico, al fine appunto di valutarne i diversi parametri di risparmio energetico.

La sua validità si estende per la durata di 10 anni nella quasi totalità dei casi, purché vengano effettuati nel corso del tempo i regolari controlli della caldaia; così in base alD.Lgs 192/05, art. 6, comma 5.

L’APE è previsto per legge a partire dal DPR 75 del 2013, che ha recepito la normativa europea sulla certificazione energetica degli edifici. In precedenza era denominato ACE (Attestato di certificazione energetica), ed era strutturato in modo diverso.

L’APE va anche distinto dall’AQE, Attestato di qualificazione energetica, che non ha la funzione informativa e valutativa dell’APE, ma funge da strumento di controllo del rispetto delle normative sul risparmio e sulle prestazioni energetiche del territorio.

L’APE, infatti, serve a informare (in genere) il potenziale acquirente o affittuario di una casa o di un immobile sulle sue caratteristiche energetiche, cosicché la sua scelta possa essere compiuta valutando tutti i dati possibili. Il locatario o il venditore ha infatti l’obbligo di fornire ai clienti interessati il certificato APE, al pari delle altre informazioni sulle caratteristiche intrinseche dell’appartamento.

Di conseguenza, almeno in alcuni casi previsti espressamente dalla legge, la certificazione APE è obbligatoria.

Qualora l’attestato debba essere presentato, si ricorda che occorre anche che sia stato aggiornato di recente (sempre in base alle norme di legge).

Ciò vale in particolare se sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione o di riqualificazione degli ambienti che hanno modificato le caratteristiche dell’energia principali dell’edificio in oggetto: se, per esempio, è stata sostituita la caldaia, o rifatta la pavimentazione, o ancora se gli infissi e il cappotto esterno hanno subito modifiche e miglioramenti di recente, e così via.

Dunque, i casi in cui occorre essere in possesso di una certificazione APE aggiornata sono, in linea di massima, i seguenti:

• nel corso di una compravendita immobiliare, sia pubblica che privata, sia svolta tramite un’agenzia che senza. In questo caso, il proprietario ha l’obbligo di esibire il certificato e di fornirne copia al potenziale acquirente (che ha il diritto di richiederla per tutte le sue esigenze di fruizione). Lo stesso vale in caso di trattativa per l’affitto di un edificio o di una unità immobiliare;
• il possesso dell’APE vale anche in caso di donazione dell’immobile, ossia trasferimento a titolo gratuito a terzi (sia persone fisiche che enti giuridici);
• occorre anche già quando si deve redigere un annuncio di vendita per un immobile, anche per edifici di nuova costruzione;
• l’APE è necessario infine quando deve essere condotta una ristrutturazione che copre oltre il 25% della superficie totale dell’immobile.

Queste disposizioni valgono indipendentemente dal soggetto che ha l’obbligo di presentazione dell’APE, nonché dal soggetto richiedente: può trattarsi di un privato cittadino, di professionisti registrati con p. IVA, di un’impresa ecc.

Non presentare l’APE quando richiesto può portare a sanzioni di diversa entità, in base al settore e ad altri parametri. È sempre bene informarsi presso lo sportello regionale preposto sui casi in cui questa è prevista obbligatoriamente.

Si ricorda inoltre che, in tutte queste circostanze in cui è necessario essere muniti di certificazione APE, è necessario rivolgersi al soggetto incaricato dalla legge e in possesso di tutti i requisiti previsti, seguendo il protocollo prescritto.

La realizzazione dell’APE richiede una serie di passaggi precisi che l’utente deve seguire, a partire dalla presenza di un tecnico appositamente incaricato.

Il tecnico in questione è il certificatore energetico, il cui compito è appunto quello di redigere le certificazioni energetiche per gli edifici residenziali e le imprese.

La formazione e i contributi professionali del certificatore energetico sono in gestione a ciascuna Regione, in base al decreto legislativo 192/05. Deve trattarsi di un esperto nei campi di riferimento della progettazione e della ristrutturazione di impianti ed edifici, come un geometra, un architetto o un ingegnere.

La concreta redazione del certificato APE, affidata appunto ai certificatori energetici, consta di due fasi, una preliminare e una di sopralluogo.

Durante la fase preliminare, il tecnico acquisisce tutte le informazioni necessarie all’esecuzione del successivo sopralluogo, tra cui visura catastale, planimetria e libretto degli impianti, così da avere un’idea sulla struttura dell’edificio, sulle sue dimensioni e sulla corretta esecuzione di tutti gli interventi di manutenzione e di aggiornamento degli impianti. Il certificatore si informa anche sulle ristrutturazioni eseguite nelle parti comuni (se si tratta di un condominio) o in generale all’esterno negli anni precedenti.

In seguito, il certificatore deve eseguire il vero e proprio sopralluogo. Si tratta della fase in cui vengono raccolte tutte le informazioni e i dati che in seguito dovrà inserire nell’attestato di prestazione energetica.

In particolare, il tecnico deve:

• controllare rilievo geometrico e situazione al contorno dell’edificio (dimensione dei vani, isolamento termico ecc.);
• controllare il rilievo di serramenti, murature, pavimenti, infissi e solai;
• effettuare un monitoraggio dei ponti termici dentro l’edificio, mediante strumentazioni apposite;
• effettuare un controllo degli impianti termici (tipologia di generatore, potenza della rete, anno di installazione ecc.) e calcolo del rendimento di generazione;
• effettuare una verifica della presenza, dell’innovazione e dell’efficienza di fonti rinnovabili (p. es. impianto fotovoltaico, impianto solare termico, ecc.).

Al termine, il tecnico compila la documentazione in base al modello, contestualmente a una dichiarazione di conformità e di validità della stessa, e la invia a un archivio nazionale o regionale.

Per redigere l’APE si utilizza sempre più spesso la tecnologia della firma digitale. Si tratta di un sistema di autenticazione a due chiavi, che sfrutta le funzionalità digitali e consente di identificare in maniera univoca la persona che ha sottoscritto un atto o un documento.

Le più recenti disposizioni normative sulla certificazione energetica consentono (e a volte obbligano) a redigere in forma digitale l’APE, richiedendo dunque l’adozione dell’istituto della firma digitale. L’APE redatta in questo modo, al pari di tutti gli altri documenti amministrativi digitali (secondo le norme sull’amministrazione trasparente), ha la stessa validità legale di documento ufficiale, e può essere normalmente utilizzata in tutti i casi previsti dalla legge.

Il soggetto certificatore, in questi casi, può o stampare, timbrare e firmare manualmente il documento, per poi scansionarlo, apporvi la firma digitale e inviarlo al sistema informativo regionale; oppure, può firmarlo direttamente in digitale, per poi trasmetterlo all’archivio tramite PEC o altri strumenti di analoga sicurezza. Il documento in forma elettronica trasmesso secondo questa modalità è un documento autentico a tutti gli effetti, e ne è attestata la validità.

L’utilizzo della firma digitale, e in generale del formato digitale in associazione alla compilazione dell’APE, serve quindi a rendere più rapido, comodo e sicuro il processo di produzione e utilizzo del documento stesso.