Detrazione fiscale per le ristrutturazioni: tutto quello che c'è da sapere

Gli interventi di ristrutturazione e recupero del patrimonio edilizio possono, già da diversi anni, beneficiare di molte agevolazioni fiscali. Questo è possibile sia per interventi su singole unità abitative sia su parti comuni di edifici residenziali e condominiali.

La detrazione sulle ristrutturazioni più conosciuta è quella che prevede una detrazione dall'Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) del 36% delle spese sostenute, fino ad un ammontare complessivo di queste non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. L'agevolazione, disciplinata dall'articolo 16-bis del Dpr 917/86, è stata con gli anni modificata. Nel 2012 la percentuale di detrazione è stata portata al 50% e il limite massimo di spesa ammessa al beneficio è stato elevato a 96.000 euro. Tale modifica è stata poi riconfermata ogni anno fino ad oggi e la detrazione è diventata nota anche come "bonus casa" o bonus ristrutturazioni.

L'ultima Legge di bilancio ha prorogato anche per il 2020 la maggiorazione delle detrazioni, rinviando al 31 Dicembre 2020 il termine ultimo per usufruirne. Inoltre, il Decreto Rilancio di Maggio 2020 ha introdotti nuovi incentivi, come l'eco bonus e il sisma bonus, mirati al miglioramento dell'efficienza energetica, alla transizione verso le fonti rinnovabili e a interventi di riduzione del rischio sismico, lasciando invariata la detrazione per la ristrutturazione edilizia al 50%.

Il beneficiario della detrazione può, come già detto, decurtare una parte consistente della spesa sostenuta per ristrutturare il proprio immobile residenziale oppure le parti comuni di edifici condominiali. La detrazione comporta la ripartizione delle spese in 10 quote annuali di pari importo. Per quanto riguarda gli interventi effettuati sulle parti comuni, la detrazione spetta ai singoli condomini relativamente alla quota imputabile loro (calcolata in base alla quota millesimale) versata al condominio nei termini della presentazione della dichiarazione dei redditi.

È inoltre prevista una detrazione (sempre al 50%) anche per l'acquisto di beni mobili e grandi elettrodomestici di classe superiore alla A+ (per i forni invece la classe è la A) che andranno a fornire l'arredo di abitazioni ristrutturate. Il bonus condizionatori prevede invece un'aliquota dal 50% al 110% in base agli interventi sull'impianto di climatizzazione.

In aggiunta alla spesa per la realizzazione vera e propria dei lavori di ristrutturazione vi è la possibilità di prendere in considerazione anche la detrazione delle spese per la progettazione, le perizie e quelle destinate ai fornitori per l'acquisto dei materiali.

Vanno ricordati alcuni limiti della detrazione. Innanzitutto, se la quota annua della detrazione supera l'imposta Irpef, l'importo eccedente non può essere recuperato: né può essere richiesto un rimborso né può essere conteggiato per l'anno successivo. Inoltre, la detrazione fiscale per ristrutturazioni non è cumulabile con i bonus per gli interventi di risparmio energetico (lavori di riqualificazione energetica, installazione di una caldaia, pompa di calore, sistemi di termoregolazione o impianti a biomassa).

Per maggiori informazioni e per consultare gli aggiornamenti più recenti, tra cui si segnala la maggiore aliquota per le zone al alta pericolosità sismica, si rimanda alla Guida sulle Agevolazioni Fiscali pubblicata sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Tutti i contribuenti assoggettati dall'imposta Irpef, residenti o meno in Italia, hanno il diritto di detrazione al 50% per le ristrutturazioni del proprio immobile. Oltre al proprietario dell'immobile possono inoltre beneficiare della detrazione anche i comodatari e l'assegnatario del diritto di reale godimento sull'unità immobiliare stessa come ad esempio:

• proprietario o nudo proprietario,
• chi gode di usufrutto e locatari,
• soci di cooperative o imprenditori individuali,
• familiare o convivente del possessore o detentore dell'immobile,
• l'acquirente di un immobile se è stato già registrato il compromesso.

Il detentore o il familiare convivente del possessore avrà diritto alla detrazione ristrutturazioni solo se sarà lui a sostenere le spese dei lavori effettuati, quindi dovranno essere intestati a lui i bonifici dei pagamenti e le fatture.

L'agevolazione, come già detto, può essere richiesta solo per immobili esistenti che hanno una destinazione residenziale e per le loro pertinenze, come cantina e box auto, qualsiasi sia la loro categoria catastale, anche rurale. Sono quindi esclusi gli immobili strumentali per attività d'impresa o professionale.

Sono diversi gli interventi detraibili (dalla manutenzione ordinaria a quella straordinaria, dal risanamento conservativo e l'adeguamento al cablatura degli edifici e alla messa in sicurezza rispetto ad atti illeciti di terzi) relativamente alla tipologia dell'immobile.

Viene riportato qualche esempio di interventi incentivati.

La Manutenzione ordinaria comprende: interventi di rinnovamento delle finiture degli edifici, sostituzione di pavimenti e serramenti, tinteggiatura di pareti e soffitti, sia interni che esterni, impermeabilizzazione di tetti e terrazze. Questi lavori sono agevolati esclusivamente per parti comuni di edifici residenziali.

Sono invece agevolati sia per parti comuni sia per unità immobiliari singole lavori di manutenzione straordinaria (installazione di ascensori e montacarichi o scale di sicurezza, realizzazioni di servizi igienici, sostituzione degli infissi esterni, recinzione dell'area privata), restauro e risanamento conservativo (eliminazione di situazioni di degrado, apertura di finestre per esigenza di aerazione) e ristrutturazione edilizia (demolizione di vecchie costruzioni e ripristino dell'immobile, modifica della facciata, apertura di nuove porte e finestre).

Inoltre, se l'immobile è stato danneggiato da eventi calamitosi per cui è stato dichiarato lo stato di emergenza, sono possibili interventi per la ricostruzione e il ripristino.

Sono ammessi anche, per qualsiasi immobile residenziale, lavori finalizzati all'eliminazione di barriere architettoniche o alla realizzazione di lavori che favoriscono la mobilità per persone portatrici di handicap gravi.

Per quanto riguarda gli interventi atti a diminuire il rischio di atti illeciti da parte di terzi, sono ammessi alla detrazione il rafforzamento o l'installazione di recinzioni e grate, l'installazione di porte blindate, fotocamere collegate a sistemi di vigilanza privata e apparecchi di prevenzione antifurto. Anche questi ultimi valgono per qualsiasi immobile.

Negli anni le procedure per richiedere la detrazione sono state semplificate. Per esempio è stata eliminato l'obbligo di comunicare all'Agenzia delle Entrate l'inizio dei lavori. A differenza degli ecobonus, inoltre, non serve richiedere l'Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Per beneficiare della detrazione fiscale ristrutturazioni è necessario indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile. Dal 2018 è stato introdotto, in aggiunta, l'obbligo della comunicazione all'Enea (L'Ente per le nuove tecnologie, l'energia e l'ambiente) per quanto riguarda i lavori realizzati e l'invio di tali informazioni deve avvenire sull'apposito sito web entro 90 giorni dalla data di fine dei lavori o del collaudo. Necessaria è anche la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio.

In generale, viene ricordata la documentazione che il beneficiario dovrà necessariamente avere in caso vengano richiesti dall'amministrazione finanziaria, oltre al codice fiscale:

• Le fatture e le ricevute dei pagamenti che dimostrano le spese sostenute con la causale del versamento (es. ricevute di bonifico bancario);
• La domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito);
• Le ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Ici-Imu) laddove sia dovuta;
• La delibera dell'assemblea di approvazione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali);
• La dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori (per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi);
• Le abilitazioni amministrative richieste dalle vigenti leggi sull'edilizia come concessioni e autorizzazioni;
• Per gli interventi sulle parti comuni condominiali il contribuente può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, dove attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma ai fini della detrazione.

Se è previsto l'obbligo della notifica preliminare all'Azienda sanitaria locale, il beneficiario dovrà inviare all’Asl competente nel proprio territorio una comunicazione (tramite raccomandata A.R. o con altre modalità stabilite dalla Regione) in cui dovranno essere date le seguenti informazioni:

• dati del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
• natura dell’intervento da realizzare;
• dati identificativi dell’impresa o delle imprese che realizzano i lavori con esplicita assunzione di responsabilità riguardo il rispetto degli obblighi in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
• data di inizio dell’intervento di recupero.

Come già sottolineato, è possibile beneficiare anche di una detrazione specifica su mobili e grandi elettrodomestici per la propria abitazione. È necessario, però, che la casa stessa sia soggetta ad interventi di recupero, deve cioè aver usufruito della detrazione fiscale ristrutturazioni.

Per quanto riguarda i mobili nuovi, sono concessi: letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione. Sono esclusi dal beneficio, invece, porte, pavimentazioni e tende.

I grandi elettrodomestici devono invece rientrare in specifiche classi energetiche (non inferiori alla A+) e sarà possibile usufruire della detrazione per l'acquisto, per esempio, di: frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a microonde, apparecchi elettrici di riscaldamento. Può rientrare nell'agevolazione anche l'acquisto di quegli elettrodomestici per cui non è ancora previsto l’obbligo di etichetta energetica.

Per avere la detrazione mobili ed elettrodomestici occorre effettuare i pagamenti sempre con bonifico o carta di debito o credito e non sono ammessi pagamenti con assegni o contanti. La data in cui      si sono sostenute le spese per tali beni deve essere successiva alla data di inizio dei lavori di ristrutturazione della casa. Il pagamento della ristrutturazione può invece anche avvenire successivamente.

L'importo massimo della spesa complessiva sostenuta è pari a 10.000 euro, detraibile anch'esso in 10 quote annuali di pari importo.