Riscaldamento condominio: guida al calcolo e alla ripartizione

Il riscaldamento condominiale può costituire una spesa importante nel bilancio di una famiglia, che si tratti di riscaldamento centralizzato o autonomo.

Per questo è importante capire come funziona la spesa per il riscaldamento del condominio, così da apprendere anche come risparmiare. Ecco tutte le informazioni utili per farlo.

Il riscaldamento condominiale può essere di due tipologie, autonomo o centralizzato.

Il riscaldamento autonomo comprende quei sistemi di riscaldamento composti da impianti indipendenti da altre unità abitative. Ciò significa che l’impianto di riscaldamento è completamente a carico del proprietario dell’edificio in tutti i suoi aspetti (installazione, verifiche e riparazione danni, gestione).

Nonostante questo, i decreti 412/93 e 551/99 e la riforma del condominio del 2015 impongono regole e vincoli tecnici al riscaldamento autonomo, come la temperatura massima interna di 20° C o l’obbligo di manutenzione periodico della caldaia.

Il funzionamento del riscaldamento autonomo, dunque, prevede il controllo totale su tutto l’impianto, dalla caldaia a gas ai caloriferi. Il proprietario può regolare l’accensione e lo spegnimento e impostare la temperatura desiderata anche attraverso valvole di termoregolazione singole.

Eventualmente, il proprietario può anche sostituirlo con altre forme più innovative di riscaldamento autonomo (es. elettrico, a soffitto, a pavimento…), anche utilizzando fonti rinnovabili come il fotovoltaico.

Per quanto riguarda invece il riscaldamento centralizzato, esso prevede l’esistenza di un’unica caldaia per un intero immobile, in genere un condominio con molti appartamenti, dove essa è situata nei seminterrati o in altre zone comuni.

Dunque, la gestione del riscaldamento centralizzato è comune e automatizzata, nel senso che l’accensione e lo spegnimento delle caldaie sono regolati da un perito tecnico sulla base della normativa e delle decisioni prese dalla maggioranza dei partecipanti nell’assemblea di condominio.

Di fatto, però, da qualche anno a questa parte vige l’obbligo di installare delle valvole di contabilizzazione del calore su tutti gli impianti, così da suddividere equamente le spese tra i condomini, che possono anche in certa misura regolare in autonomia il riscaldamento giornaliero.

La regolazione delle temperature, del funzionamento dell’impianto e della ripartizione conforme al consumo è basata sulla norma di riferimento UNI 10200, contenente anche le nuove tabelle millesimali per le utenze condivise e i consumi energetici. Tale norma tecnica è entrata in vigore dal 30 giugno 2017; a partire da quella data tutti i condomini hanno l’obbligo di effettuare la contabilizzazione del calore in base ad essa.

La normativa vigente, in particolare, stabilisce che i costi del riscaldamento devono essere suddivisi in 2 quote:

• quota variabile dei consumi volontari;
• quota fissa dei consumi involontari.

Cominciando dal consumo involontario, va detto innanzitutto che quest’ultimo corrisponde alle cosiddette perdite di sistema, cioè a quella parte di energia che l’impianto di riscaldamento inevitabilmente disperde (p. es. il calore emanato dai tubi che portano l’acqua ai caloriferi è considerato energia dispersa).

Si tratta quindi di una quota fissa della spesa per il riscaldamento centralizzato; all’interno di questa quota fissa, in particolare, devono essere distinte le seguenti voci di spesa energetica:

• il consumo involontario in senso stretto, cioè le perdite della rete di distribuzione interna;
• le spese di conduzione e di manutenzione ordinaria dell’impianto;
• le spese per la gestione del servizio di lettura dei contabilizzatori del consumo volontario.

In base alla normativa UNI 10200, tale quota va distinta dal consumo volontario che, invece, fa riferimento alla quantità di energia che effettivamente ogni inquilino sceglie di richiedere alla caldaia centralizzata per riscaldare ciascun ambiente.

La stessa norma fornisce indicazioni precise per il calcolo del consumo involontario per i singoli condomini, che va effettuato sulla base delle tabelle millesimali di fabbisogno di energia termica utile. Ma che cosa sono le tabelle millesimali?

In base al diritto civile, è previsto che ogni unità immobiliare partecipi alle spese comuni, come il riscaldamento, la pulizia delle scale ecc. Tali spese vengono ripartite in proporzione alla quantità di spazio e alla tipologia dei singoli appartamenti, e vengono appunto espresse in millesimi di proprietà e registrate in apposite tabelle.

Le tabelle millesimali, diverse a seconda della spesa da ripartire (es. riscaldamento, pulizia scale, ascensore…) perché calcolate secondo diversi parametri, devono essere redatte con la convocazione e la consulenza di un tecnico esperto a causa delle molte variabili da considerare, e vanno allegate al regolamento di condominio.

Dunque, il consumo involontario va calcolato in base alle tabelle millesimali relative a tale voce di consumo.

Occorre notare infine che il consumo involontario è fisso, nel senso che non varia negli anni, per esempio per un inverno molto rigido, ma solo in caso di sostituzione di impianti o tubazioni. Esso dipende infatti anche dal cosiddetto coefficiente Kinv, che si basa sul tipo di isolamento delle tubazioni di distribuzione: un parametro che ovviamente non muta.

Per quanto riguarda invece il consumo volontario, esso riguarda appunto tutti i consumi di energia che dipendono dalla volontà dell’inquilino di utilizzare gli impianti per il riscaldamento dei propri spazi privati. Ma come funziona la ripartizione del consumo volontario?

Per ripartire correttamente i consumi volontari tra i vari condomini, è necessario che ogni singolo appartamento sia dotato di un sistema di contabilizzazione del calore. Esso deve essere obbligatoriamente installato in tutti i condomini a partire dal giugno 2017, a pena di multe e sanzioni, secondo quanto stabilito dal D. Lgs. 102/2014 e ribadito da più sentenze della Corte di cassazione.

Tale sistema di contabilizzazione ha un duplice scopo: il primo è quello di quantificare i consumi appunto, permettendo di sapere quanto consuma ogni condomino; il secondo è quello di incentivare il risparmio energetico, permettendo a ciascuno di diminuire l’eventuale consumo standard qualora questo fosse troppo elevato per le sue esigenze.

Il sistema di contabilizzazione, all’atto pratico, consiste in:

• valvole termostatiche. Sono quelle piccole valvole per la regolazione della temperatura su una scala da 1 a 5, ormai installate su tutti i termosifoni (sulla parte laterale in alto). In questo modo, per esempio, se il condomino non ha bisogno di riscaldare troppo una stanza, può spegnere il termosifone o abbassarlo a 1-2, così da evitare uno spreco d’energia e le emissioni nell’atmosfera e pagare meno;
• ripartitori o contabilizzatori. Sono quei piccoli strumenti di lettura, simili a una scatoletta di pochi centimetri dotata di display digitale, che vengono montati su ogni calorifero e monitorano il calore emesso attraverso un confronto con la temperatura circostante. Il dato raccolto è poi periodicamente inviato a un tecnico, che può sapere così quanto ha consumato il singolo condomino.

In questo modo, l’amministratore di condominio può conoscere, con scarso margine di errore, quali sono i consumi dei radiatori dei singoli condomini, ripartendo così equamente per ciascuno di essi il pagamento del riscaldamento.

Si ricorda che il recente Decreto Rilancio prevede nuovi sgravi fiscali e agevolazioni per altre forme di risparmio energetico, come ristrutturazioni e lavori di riqualificazione energetica sulle parti comuni dei condomini.

Il già citato D.P.R. 412/93 ha anche introdotto una classificazione climatica: il territorio italiano è stato diviso in diverse zone a seconda del loro specifico clima.

Lo scopo della divisione è quello di controllare con regolamento nazionale, per ciascuna zona climatica, il funzionamento degli impianti di riscaldamento (es. ore di funzionamento, orario di distacco…).

In particolare, le zone climatiche sono 6, divise per gradi giorno (GG, cioè la somma, per ogni giorno dell’anno, della differenza tra la temperatura media interna ed esterna). Per ciascuna area è previsto un certo periodo di accensione annuale del riscaldamento e la durata massima giornaliera di accensione.

Ovviamente, in caso di condizioni climatiche impreviste (ondate di caldo o freddo, eventi atmosferici avversi, forte escursione termica…), per le regioni o il comune di residenza è possibile in parte derogare alle date e alle fasce orarie per la propria area climatica di competenza mediante disposizioni e delibere sindacali.

La gestione dell’accensione giornaliera è demandata all’amministratore del condominio su indicazione dell’assemblea. La scansione oraria è comunque esposta sulla porta d’ingresso del locale caldaia.

Nelle ore di accensione, l’impianto di riscaldamento deve garantire l’equilibrio termico e una temperatura interna di 20°C.