In base alla normativa vigente, vi sono diversi casi in cui vige l’obbligo di effettuare una certificazione energetica degli edifici, per esempio in occasione della vendita oppure della sottoscrizione dei contratti d’affitto.

Ma che cos’è esattamente la certificazione energetica degli edifici? Perché è richiesta, e come si effettua? E soprattutto, in quali casi vige l’obbligo di certificazione, e quali edifici invece sono esclusi? Ecco tutte le risposte e le informazioni in questa nostra guida.

La certificazione energetica degli edifici consiste in una procedura di valutazione delle caratteristiche energetiche di un immobile, che può appartenere a diverse tipologie e categorie: case singole, ville e villette, appartamenti, condomini, sedi di aziende, imprese, uffici, negozi e così via.

Al termine del processo di certificazione è rilasciato un apposito certificato, detto Attestato di Prestazione Energetica o APE, che per estensione va a designare l’intera operazione valutativa.

Con l’APE gli edifici vengono classificati in base al cosiddetto Indice di Prestazione Energetica o IPE. Nell’IPE sono previste 10 posizioni in una scala ascendente della performance energetica che va da G ad A; quest’ultima a sua volta è suddivisa in A1, A2, A3 e A4.

La raccolta dei dati per eseguire l’APE considera tutte le caratteristiche strutturali dell’immobile oggetto di valutazione, nella misura in cui sono utili per calcolare o stimare i consumi e la capacità di gestire in maniera adeguata l’energia. Si considera dunque la dimensione e la localizzazione geografica dell’edificio, i relativi dati catastali, la zona climatica, la qualità dell’isolamento termico, gli impianti di climatizzazione e produzione acqua calda sanitaria, la presenza di fonti di energia rinnovabile come il fotovoltaico e così via.

In alcuni casi, l’APE può essere obbligatorio per legge (in base al decreto 2013/75 e alle direttive UE). Al di là della sua obbligatorietà, dal momento in cui viene redatto resta valido per 10 anni, tranne nei casi in cui avvengano, in seguito, lavori di ristrutturazione che modificano sensibilmente le caratteristiche energetiche principali dell’edificio.

Attenzione poi a non confondere l’APE con certificazioni simili ma o non più in vigore (come l’Attestato di Certificazione Energetica, ACE) o con funzioni differenti (come l’Attestato di Qualificazione Energetica, AQUE).

La certificazione energetica si fa per conoscere lo stato energetico di un edificio, e in quanto tale è rivolta a tutti coloro che possano manifestare un interesse nello stesso: proprietario, affittuario, acquirente e così via.

In alcuni casi, è obbligatorio effettuare e mostrare l’APE, secondo i termini di legge di riferimento, e in particolare quando:

• si prepara una trattativa di affitto o locazione per un immobile o dei locali. L’obbligatorietà vale con o senza mediazione di un’agenzia immobiliare, ed è previsto che il proprietario dia copia dell’APE a quanti sono interessati all’affitto, assieme a tutti i documenti atti a far conoscere lo stato dell’immobile;
• si effettua una compravendita immobiliare, negli stessi termini precedenti;
• si redige un annuncio immobiliare, sia di vendita che di affitto, per tutti i tipi di immobili. L’annuncio deve includere la classe energetica;
• si effettua una donazione di un edificio o di alcuni locali;
• si richiede una ristrutturazione di una certa entità (almeno il 25% della superficie totale).

In tutte queste occasioni, il certificato dell’APE deve essere aggiornato, cioè essere entro la scadenza dei 10 anni, oppure essere stato rifatto ex novo a seguito di interventi che hanno causato modifiche nelle caratteristiche energetiche fondamentali (come la sostituzione degli impianti, della caldaia, degli infissi, del cappotto esterno ecc.).

Chi non presenta l’APE, o non la presenta completa, aggiornata e sottoscritta da un tecnico dotato delle opportune qualificazioni e abilitazioni, può essere soggetto a sanzioni pecuniarie dal valore variabile a seconda dell’entità della violazione.

Per ottenere l’APE è necessario rivolgersi a un certificatore energetico. Il certificatore è un tecnico abilitato e qualificato proprio per redigere un attestato in piena conformità alla normativa, a seguito dell’esecuzione di una serie di verifiche standard.

Il certificatore deve essere appositamente formato, come da D. Lgs. 192/2005; deve avere un’istruzione e una formazione nel settore dell’edilizia o simili (architettura, ingegneria ecc.) e deve possedere le qualifiche emanate dalla singola Regione e a livello nazionale per poter operare in piena sicurezza con rischi minimi.

Il certificatore, per poter rilasciare l’APE, deve innanzitutto raccogliere tutti i dati sull’edificio, ivi compresi visura catastale, libretto degli impianti, materiale informativo sulla struttura, planimetria e via dicendo.

In seguito deve sempre fare un sopralluogo, con cui poter visionare direttamente lo stabile e raccogliere ulteriori informazioni, come l’affaccio, il rilievo geometrico, la qualità di infissi, serramenti, impianti, isolamento termico e tutto quanto attiene alle caratteristiche di efficienza energetica.

Solo a questo punto è possibile compilare e rilasciare l’APE, a seguito dell’inserimento di tutti i dati in un apposito sistema di diagnosi e amministrazione con software di calcolo. L’APE viene contestualmente archiviato nel catasto energetico.

È importante anche parlare del costo della certificazione energetica: un attestato realizzato in maniera corretta potrebbe costare tra i 100€ e i 300€ in media, a seconda della tipologia di edificio, dell’uso, delle dimensioni e così via. Attenzione anche alla zona geografia: il costo dell’APE cambia anche in base al territorio. Mentre al sud i costi sono più ridotti (circa 100-150€) al nord i cittadini pagano molto di più (anche sui 250€).

Il costo dell’APE è un fattore importante da valutare nell’ottica di evitare le truffe. Spesso dei sedicenti professionisti rilasciano dei certificati fasulli a un prezzo irrisorio, senza fare sopralluoghi e senza seguire le procedure e le metodologie di legge. È un comportamento che può costar caro anche all’inconsapevole cliente.

Inoltre, un APE può anche garantire un certo risparmio per il consumatore, qualora sia compilato correttamente. Dà infatti la possibilità di conoscere a fondo consumi e caratteristiche energetiche del proprio edificio, così da indicare dove si può intervenire, magari approfittando delle detrazioni e degli incentivi fiscali; tra l’altro, fa aumentare anche il valore immobiliare complessivo dell’edificio.

L’obbligo di certificazione energetica si applica ad alcune tipologie di edifici, riportate al comma 3 dell’art. 3 del D. P. R. 412/1993, suddivisi in 8 classi, da E1 a E8. In particolare:

• E1, edifici residenziali. Sono comprese le abitazioni con carattere continuativo (abitazioni civili o rurale, collegi, conventi, caserme ecc.) e quelle con carattere saltuario (case vacanza, seconde case ecc.), nonché alberghi, pensioni e simili;
• E2, edifici adibiti a ufficio, pubblici o privati. Includono sia quelli indipendenti sia quelli contigui ad altri immobili per uso industriale o artigianale, a condizione che siano considerabili isolatamente per la valutazione energetica;
• E3, edifici ospedalieri, o adibiti a cliniche, case di cura, ricovero di minori e anziani, tossicodipendenti e persone affidate ai servizi sociali;
• E4, edifici adibiti ad attività di culto o ricreative, ivi inclusi cinema, teatri, sale congressi, musei, biblioteche, bar, ristoranti, locali notturni…;
• E5, edifici adibiti ad attività commerciali di ogni genere: supermercati, ipermercati, negozi, grandi magazzini e così via;
• E6, edifici per attività sportive. Sono inclusi piscine, saune, palestre, edifici di supporto;
• E7, edifici per attività scolastiche o universitarie;
• E8, edifici per attività industriali o artigianali.

Ai sensi delle normative vigenti (decreto 137/2002, 42/2004, decreto 22 novembre 2012 e relative linee guida del Ministero dello sviluppo economico), vi sono alcuni edifici (o parti di edifici) esclusi dall’obbligo di presentare l’APE per determinati requisiti. Tra questi segnaliamo in particolare:

• edifici e fabbricati isolati con superficie utile particolarmente bassa (meno di 50 mq);
• edifici e fabbricati industriali o lavorativi in cui il riscaldamento dell’ambiente interno è effettuato grazie al processo produttivo stesso o impiegando reflui energetici;
• immobili tutelati dalla disciplina del patrimonio storico o artistico, per cui l’applicazione delle disposizioni normative in materia energetica comporterebbe un danneggiamento;
• parcheggi multipiano interni, box e autorimesse, cantine, depositi, strutture stagionali per la protezione degli impianti sportivi e simili, nei quali non va garantito il comfort abitativo;
• ruderi in condizioni cadenti, definiti come tali da apposito atto di passaggio di proprietà siglato da un notaio;
• immobili ceduti come scheletri strutturali (ossia senza pareti esterne verticali o elementi essenziali dell’involucro);
• immobili ceduti al rustico, ossia senza rifiniture e senza alcun impianto, definiti come tali con atto notarile;
• edifici, o parti di edifici, non ancora terminati (in parte o del tutto, dunque non esistenti) e tuttora in corso di costruzione, in quanto non definibili come “edifici” a tutti gli effetti per la normativa vigente.