Ecobonus condomini: tutto quello che c'è da sapere

I condomini in tutta Italia costituiscono un patrimonio edilizio di 1,2 milioni di unità immobiliari, che necessita in buona parte di profondi interventi strutturali e di rinnovamento.

Anche per questo viene incontro ai contribuenti interessati l’ecobonus per i condomini. Di seguito le istruzioni su come può essere richiesto, in quali casi spetta e chi può fare domanda.

L’ecobonus 2020, l’agevolazione fiscale dedicata ai lavori di efficientamento energetico degli edifici, può essere rivolto anche ai condomini per determinate tipologie di lavori.

In generale, l’ecobonus è una detrazione fiscale di percentuale variabile (del 50%, 65% o 110%) a seconda della tipologia di intervento, riservata per i contribuenti che investono in interventi di miglioramento della classe energetica degli immobili o comunque della loro gestione energetica.

È erogato sia per la propria casa o condominio, ma anche per immobili che non costituiscono un’abitazione, ma adibiti a scopo lavorativo (come il bonus facciate per il decoro architettonico e altri). Inoltre, si riferisce a tutte le spese sostenute per la realizzazione dell’intervento in questione, dalle spese per il progetto a quelle per i materiali e il montaggio.

La sua caratteristica principale è quella di avere detrazioni fiscali differenti in base all’intervento effettuato sull’edificio: può trattarsi di agevolazioni al 50%, 65%, 110% e anche percentuali intermedie tra queste.

La riscossione dell’ecobonus avviene di norma sotto forma di detrazione dalle imposte, dall’Irpef (imposta sul reddito persone fisiche) oppure dall’Ires (imposta sul reddito delle società) a seconda che si tratti di una persona fisica o di una persona giuridica.

Tuttavia, può anche essere erogato in forma di sconto diretto in fattura da parte della ditta esecutrice dei lavori, che riavrà dallo Stato l’importo scontato al cliente sotto forma di credito d’imposta. Come credito d’imposta, del resto, lo può avere direttamente anche il contribuente, purché ne faccia richiesta.

Da luglio 2020 a dicembre 2021 è possibile richiedere l’ecobonus, anche per la riqualificazione dei condomini. L’opportunità, presentata in origine nella legge di bilancio 2019, è stata confermata dal decreto rilancio e dalle misure contro il coronavirus.

Per i condomini è necessario realizzare almeno un intervento trainante al fine di ottenere il bonus al 110%, una categoria che racchiude l’isolamento termico della superficie opaca orizzontale e verticale per almeno il 25%, l’installazione di nuovi impianti di climatizzazione invernale in sostituzione di quelli più datati, oppure ancora i lavori di riduzione del rischio sismico (cosiddetto “sismabonus”).

Per quanto riguarda invece i bonus inferiori, le condizioni di diritto sono le medesime applicate per le case unifamiliari, con o senza ristrutturazione. Si può trattare della sostituzione della vecchia caldaia con caldaie a condensazione o biomassa e dispositivi termoregolatori per il riscaldamento, dell’installazione di un impianto fotovoltaico a pannelli solari termici, oppure geotermico a pompe di calore con microcogeneratori per il risparmio energetico e così via, inclusi gli interventi per migliorare la prestazione energetica dell’immobile.

Come avviene la suddivisione tra i proprietari (o gli affittuari) delle spese e del bonus? In questo caso si applicano le divisioni in base ai millesimi di proprietà, oppure a seconda del tipo di lavoro (p. es. a seconda del numero di infissi e serramenti se occorre rifare le finestre).

Gli interventi per cui si può richiedere l’ecobonus condomini sono i seguenti, suddivisi in base all’entità dell’incentivo previsto:

• 70% per gli interventi sull’involucro esterno dell’edificio, per una copertura pari o maggiore del 25% della superficie complessiva;
• 75% per gli stessi interventi, ma con il risultato di migliorare la prestazione energetica dello stabile (in base alle indicazioni di ENEA);
• 80% se gli interventi precedenti permettono anche di ridurre le classi del rischio sismico di 1;
• 85% se la riduzione della classe di rischio sismico è pari almeno a 2.

Nei primi due casi, il tetto massimo di spesa per gli interventi è pari a 40.000€, nel secondo e nel terzo caso sale invece a 136.000€. Tale limite può essere moltiplicato per il numero di unità immobiliari che, insieme, compongono l’edificio oggetto di intervento.

Perché tali servizi possano essere oggetto di ecobonus, essi devono rispettare alcuni requisiti di tipo tecnico. In particolare, per citare i principali, ricordiamo che gli interventi devono:

• essere svolti sulle parti comuni di edifici condominiali che separano il volume interno riscaldato e la parte esterna (o non riscaldata, p. es. garage);
• interessare un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda;
• rappresentare una sostituzione o una modifica di apparecchi o elementi già presenti;
• comprendere, eventualmente e in caso di lavorazioni contestuali, anche la sostituzione di infissi o schermature solari;
• apportare un miglioramento sensibile della prestazione energetica o una riduzione del rischio sismico, a seconda del tipo di lavoro;
• rispettare le leggi e la normativa sulla sicurezza e sull’efficienza energetica, sia a livello nazionale che regionale o locale.

Come già anticipato, l’ecobonus può essere erogato nei seguenti modi:

• tramite detrazione dalle imposte. È il metodo più comune di erogazione, recuperabile attraverso agevolazioni sulle imposte per 10 rate annuali di pari valore. L’imposta oggetto di sconto può essere l’Irpef o l’Ires: la prima, ovviamente, nel caso in cui si tratti di una persona fisica, e nel secondo se invece si tratta di enti pubblici o privati;
• come sconto diretto in fattura. In questo caso, la ditta che esegue i lavori si occupa di anticipare il bonus al cliente, e poi sarà essa stessa a ricevere dall’Agenzia delle entrate l’importo investito, sotto forma di credito d’imposta. In seguito, potrà anche effettuare la cessione del credito d’imposta a banche, istituti finanziari o intermediari finanziari;
• come credito d’imposta. Analogamente all’impresa che esegue i lavori, anche il cliente può ottenere il bonus come credito d’imposta e può cedere il credito allo stesso modo.

La scelta tra i diversi metodi dipende ovviamente dalle esigenze e dalle possibilità di ciascuno: se, per esempio, il contribuente sa di non avere imposte sufficienti a coprire tutto il bonus, non gli converrà richiederlo come detrazione ma come sconto in fattura.

In ogni caso, per usufruire dell’ecobonus è indispensabile inviare la richiesta e la relativa documentazione all’ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile), entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

La richiesta va inviata soltanto tramite il portale web di ENEA, con il form apposito; solo in caso di lavori complessi è possibile utilizzare la raccomandata con ricevuta di ritorno.

La domanda di ecobonus va sempre corredata dei documenti necessari, ossia:

• scheda informativa degli interventi realizzati, con tutti i dati dei soggetti coinvolti, dell’immobile, degli interventi e dei vantaggi ambientali ed energetici;
• ricevute di pagamento e fatture relative ai lavori;
• attestato di prestazione energetica (APE), se i lavori hanno avuto come obiettivo e risultato il miglioramento della classe energetica dell’immobile;
• certificazione di un tecnico che attesti i requisiti del lavoro e quanto effettivamente ottenuto. In genere è una dichiarazione del responsabile dei lavori.

I documenti devono essere sempre conservati, in caso di verifiche e controlli a campione.

Si ricorda, inoltre, che vi sono dei precisi obblighi concernenti il metodo di pagamento. I contribuenti senza partita IVA devono infatti pagare solo con bonifico bancario o postale “parlante”, ossia che riporti la causale del versamento (con riferimenti normativi sull’ecobonus), codice fiscale del richiedente e partita IVA della ditta esecutrice. Gli altri contribuenti possono pagare con altri metodi, a eccezione ovviamente dei contanti.

L’ecobonus condomini, in linea di massima, può essere richiesto da tutti i condomini italiani, ove per “condominio” si intende un edificio dotato di codice fiscale e almeno due unità abitative.

Può essere richiesto da tutti i tipi di proprietario, senza restrizioni relative alle modalità di utilizzo. Sono inclusi quindi i privati cittadini, ogni attività commerciale o lavorativa (uffici, negozi, imprese, associazioni di professionisti ecc.) e altri enti pubblici e privati come gli istituti autonomi case popolari.

Mentre il superbonus per gli immobili unifamiliari è limitato alla prima casa, per il bonus condomini non vi sono limitazioni: può essere richiesto anche per un appartamento utilizzato come seconda casa, affittato, ereditato e così via.

Per richiedere il bonus occorre innanzitutto rivolgersi a un tecnico qualificato per le valutazioni opportune sul fronte energetico (APE) o del rischio sismico (perizia statica).

In seguito, una volta ottenuto il progetto, i lavori devono essere approvati dall’assemblea del condominio. A seconda dei lavori, può essere sufficiente la maggioranza dei presenti e dei millesimi, mentre per altri interventi più invasivi occorre la maggioranza assoluta.

Ottenuta l’approvazione dall’assemblea, l’amministratore del condominio provvede a contattare le imprese esecutrici per ottenere i preventivi da sottoporre nuovamente all’approvazione dell’assemblea.

A seconda degli obblighi previsti dal comune, l’amministrazione deve anche provvedere alle autorizzazioni richieste per i lavori, organizzare i tempi per evitare la perdita del bonus, ed effettuare i pagamenti con bonifici parlanti, inviando la contestuale documentazione all’ENEA.